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提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！

从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有建筑面积，就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。

如今好消息传来，以后的住宅交易有望全部按照套内面积来计算。

住宅拟按套内面积交易+全装修交付

100平不再只得70平

近日，住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知，涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、园林工程项目规范、城市轨道交通工程项目规范等38份规范的修改。

此次38项强制性工程建设规范中，人们最关心的《住宅项目规范（征求意见稿）》指出，这一住宅项目规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

每经小编（微信号：nbdnews）注意到，《住宅规范》有一个最大的亮点，意见指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

媒体指出，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

此外《住宅规范》还有以下几点值得关注：

城镇新建住宅建筑应全装修交付（不同于「精装房」）。所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。（2.3.2）

由原七层及以上或超过16m设置电梯进行调整，新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设电梯；十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台；新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。（7.5.1）

每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于0.90m。（7.5.1）

住宅建筑设计工作年限应符合以下规定:结构设计使用年限不低于50年，地下室防水不低于结构设计工作年限。（2.2.1）

公摊乱象多，

“最牛公摊”只有不到一半面积能住

公摊即谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

我们在买房的时候，开发商会告诉你，购买的商品房销售面积（建筑面积）=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积（公摊面积）。

“公摊”的内容，包括以下两大部分：

第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

公摊面积问题不是一个新鲜话题，业内专家认为公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。去年新华每日电讯曾梳理住房公摊面积的主要“猫腻”，包括：

公摊计入精装修成售房“潜规则”。北京的一位销售人员向记者表示，“公摊部分也计入精装收费，现在北京市面上基本都这样操作。”

公摊面积计算“水太深”。据媒体报道，山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”，多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%，被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权，工作人员十分硬气：“法律对公摊上限没有规定，你们100年都退不了房！”

公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说，事实上，作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语，至今都没在现行国家标准中出现过。

艾振强说，没有关于公摊系数上下限的明确规定，开发商可将公摊面积“任性”做大，导致实际案例中出现的一些公摊系数“丧心病狂”。部分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢楼服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入公摊面积。

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公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。记者了解到，现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况，损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊，由全体业主埋单，再二次出售或出租广告位牟利。

公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”，但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至，让业主们有种说不出来的“憋屈”。

房产税是否应计公摊面积存两难。调研中，不少专家都提到，未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难：一方面，由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极，从0%至55%不等，一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平；另一方面，如以套内面积为标准收取房产税，开发商可能故意“纸面做高”公摊面积，帮助购房者“合理”避税。

重庆早已实行以套内面积计价售楼

20世纪80年代以来，香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善，甚至有观点认为“公摊面积”的概念就是源自香港。

不过，2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求二手房销售先行提供“实用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日，《一手住宅物业销售条例》正式推出，新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。

在内地，重庆是目前唯一强制实行以套内面积计价售楼的地方。

实际上，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。