特朗普在1971年正式进军商界。

在随后几十年间，特朗普开始建立自己的房地产王国，人称“地产之王”。

美国杂志《福布斯》曾评估特朗普资产净值约为45亿美元，特朗普则称超过100亿美元。

今天我们就来聊聊特朗普的“巨额”财富积累之路；

特朗普家族的生意，要追溯到他的爷爷在加拿大育空地区开的小旅馆。三代积累，生意真正做得全球知名，还真要数特朗普。

斯威夫顿小镇，1953这是一个属于破产房地产商的烂资产，之前是一个满街跑猪的贫穷之地。拥有1200个单元房，800户闲置，租户全是低收入人群。特朗普父子从这个小镇里看到了商机。 特朗普采取了一系列整顿小镇经营的措施。 首先，是设法对付那些不交房租开溜的人。 特朗普加强小镇的管理，专门安排人员夜晚巡视，防止不良租客半夜用卡车运走行李开溜。 其次，整修小区，提高房租。 特朗普将小区1200户，每户8到10扇窗户，全部换成了百叶窗，小区的大门，也从土气的铝合金大门，换成了据说有“雅典的殖民时期风格”的白色大门。特朗普对小区做了细节方面的整修，虽然改动不大，但是让小区焕然一新。 最后，提高收租效率。 特朗普找来了有管理和办事能力的“超级收租人”欧文负责小镇物业，欧文能和小镇上各色人等打交道，毫不示弱，提高了小区的入住率和收租效率。 在经营了几年之后，特朗普听从了镇上一位资深客商的建议，在小镇收益下降之前，及时卖掉了小镇。这个斯威夫顿小镇600万美元买进，1200万美元卖出。特朗普第一次做旧房改造，赚到了一笔不错的收入。

康莫德酒店紧邻中央总站这家酒店位于纽约中心，42号大街和公园大道交汇处，与中央车站相邻，是一个地段绝佳的位置。但当时这家酒店已经破败不堪。 特朗普实地考察后，看到这里人流量大，如果改造好，是他立足纽约绝好的机会。 但显然，这是冒险的投资，成功的话，便可一鸣惊人，失败也是理所当然，因为这是一处拥有者都急于剥离的烂资产。 特朗普为收购设计了详细的计划： 1. 找经验丰富的管理人，让他做担保，从银行拿到贷款；2. 争取到政府的税收减免；3. 为酒店重新设计；4. 说服宾州铁路把酒店以合理的价格卖给自己。 当时籍籍无名的特朗普试图联系凯悦集团高层，与之合作。他亲自给凯悦集团的创始人杰伊·普利兹克（Jay Pritzker）联系，正好普利兹克也有意在纽约开展业务，特朗普便首先获得了凯悦集团的合作协议——特朗普顺利拿下康莫德酒店后，凯悦集团将负责酒店运营。 特朗普拿着酒店最新的设计模型，游说政府方面，并通过媒体宣传康莫德酒店的经营不善，讲明如果政府方不同意减税，很可能导致酒店上百名员工失业和商铺被迫撤资等糟糕情况。 

1978年，特朗普与纽约州长Hugh Carey(右二)查看君悦酒店绘图特朗普用他的三寸不烂之舌和利用媒体造势的能耐，最终拿到了政府方面40年的税收减免，这可是有史以来纽约政府开出的最长时限减免，为他省去了千万美元成本。 但是在银行方面贷款，特朗普遇到了困难，尽管特朗普将酒店改造后的入住率和盈利说得头头是道，但是银行还是不为所动。 最后，康莫德酒店的地理位置帮了特朗普。离酒店只有一公里的公平人寿保险公司，同意贷给特朗普3500万美元，而康莫德酒店对面的鲍里储蓄银行（Bowery Savings Bank）借给了特朗普4500万美元，理由很现实：银行不希望看到自己总部对面的邻居完蛋。 就这样，特朗普相当于空手套白狼，用很低的成本，买下了康莫德酒店。 1980年9月，重新装修后的康莫德酒店，更名为“君悦大酒店”（Grand Hyatt：凯悦集团旗下品牌）正式开张，每年毛利润超过3000万美元，特朗普拿到了这家酒店50%的股份。 

曼哈顿君悦酒店更为重要的是，特朗普与凯悦酒店签订了排他合同，即除了君悦大酒店，凯悦集团不能在纽约五大区（包括当时的两个机场）新开连锁。 这一排外协议一直维持到1996年10月7日，特朗普与普利兹克对簿公堂后，凯悦集团最终以1.4亿美元的价格，收购了特朗普手中的股份，也结束了这条影响凯悦集团在纽约自由扩张的排外协议。 但这时的特朗普，已经通过康莫德酒店的成功改造，赚到了巨额资金，进入了纽约的上流社会。没有人再瞧不起特朗普这个纽约“郊区人”了。

拆除之前的邦威·泰勒，现特朗普大厦位置

特朗普开始游说邦威母公司吉内斯科（Genesco）的高层，希望买下这个地段。在经营正常的时候，吉内斯科当然不会卖掉旗下的品牌，但特朗普是个不言轻易放弃的人，他连续给公司高层写了三年的求购信件，讨论买地的事宜，最终，迎来了转机。 1974年的吉内斯科经营遇到困难，开始走下坡路。它急需出售资产周转，特朗普得到了机会。 不过吉内斯科虽然拥有这块土地上的建筑，对于土地却只有租用权，租期从1978年算起，还有29年。特朗普与吉内斯科高层谈妥了以2500万美元的价格，买下百货公司和这29年租用权。 这块地的所有权同样归之前贷给特朗普资金的公平人寿，特朗普于是利用老关系，和公平人寿分析他的地块利用方案： 方案一：由特朗普翻新大楼，公平人寿继续收租，等到29年以后，还得按照低价格与吉内斯科续约； 方案二：特朗普买下大楼和租用权后，公平人寿与特朗普重新签订土地租用合同，特朗普将在此地块上盖高容积率的大厦，翻倍赚大钱。 最终，特朗普和公平人寿签订了第二套方案的协议。 

特朗普和特朗普大厦模型     图片来源：纽约时报

接下来便是解决大楼上空使用权的问题。 上空使用权在房地产开发领域的地位至关重要。1900年初期，精明的纽约地产商人率先将上空所有权与土地所有权分离，单独进行交易，后来成为了城市的法规。 

特朗普非常尊敬的沃尔特·霍文

这块地的上空使用权，属于蒂芙尼公司，其掌门人是美国著名的商人，时年83岁的沃尔特·霍文（Walter Hoving）。 霍文没有因为别人出高价，而推翻之前和特朗普的谈判，而是很守信用地将蒂芙尼的上空按谈好的价格出售给了特朗普。到此，特朗普拿到了建造特朗普大厦的所有协议。 

蒂芙尼旗舰店与特朗普大厦紧邻

最终，特朗普成功地在这块原属于邦威·泰勒百货的地块上，建起了高202米，共58层的特朗普大厦（Trump Tower）。 大厦还没建成，特朗普已经收到了租户的租用合同，原来邦威·泰勒百货破产后，被联合百货收购，联合百货为了保住邦威旗舰店的位置，租用了特朗普大厦的沿街店面。特朗普贷款2500万美元，每年偿还10%租金250万美元，但是联合百货每年付给特朗普的租金是300万美元，大厦没开工，特朗普已经净赚50万，另外还有其他店面尚待出租。

 大厦的前六层作为入户的中庭，再往七到十九层是写字楼，再往上是商品房（Condo）。为了凸显大厦的内部奢华，特朗普花重金打造大厦中庭。 他亲自挑选了昂贵的大理石石材，并用光滑的黄铜代替铝合金材质，营造出了奢华的环境。并每年花费昂贵的物业费，维持大厦的奢华感。 例如，特朗普要求中庭的黄铜扶手每个月要进行两次擦亮保养。中庭的设计是大厦最为耀眼和吸引人的部分，至今还是纽约曼哈顿的打卡地。 

金碧辉煌的中庭，现在看也不过时 特朗普大厦的建成，为特朗普带来了持续的收益，也奠定了“特朗普”（Trump）的品牌价值。 许多名人在此入住，古驰的旗舰店设在这里，还有一些重量级机构的总部，也在此办公。著名的真人秀《飞黄腾达》在这里录制，《蝙蝠侠：黑暗骑士》以这里为背景，这都在无形中增加了“特朗普”的品牌价值。 4

打造品牌：“Trump”的价值

特朗普在纽约的物业不仅美国本土，随着特朗普的知名，土耳其伊斯坦布尔、印度孟买、菲律宾马尼拉、乌拉圭等地都已经建成或即将拥有特朗普大厦。 特朗普可以授权出售自己的名字，为世界各地的物业命名。 特朗普在经营自己的品牌方面，可谓登峰造极。从特朗普贷款公司到特朗普自助餐，从特朗普酒吧到特朗普香水，从特朗普伏特加到特朗普牛排，从特朗普家具到特朗普学院…… 

马尼拉的特朗普大厦，高250.7米特朗普前前后推广了诸多“特朗普牌”产品或服务，虽然未必都获得成功，但形成了巨大的品牌效应。 由于为人高调，特朗普从来都是媒体争相爆料的角儿，虽然时常招致麻烦和官司，但在特朗普当总统以前，也给特朗普带来了源源不断的关注度。 

特朗普家客厅2003年，特朗普开始参与美国真人秀节目《飞黄腾达》（The Apprentice）的录制，节目中展示了特朗普繁忙而充实，比总统还要总统的日常工作。当然，特朗普在节目中展示的私人飞机、豪车、豪宅、奢华办公室，也让美国公众见识到了什么是成功人士。 

特朗普在节目中展示的私人飞机内部

该节目在美国获得了巨大的成功，也构建了特朗普非常正面的决策者形象，让特朗普成为了比美国前第一夫人希拉里还要有名的公众人物。 当然，“特朗普”这个品牌，从此也有了更高的品牌价值，为特朗普2015年宣布参选总统，铺平了道路。 

2016年11月9日，特朗普当选美国第45任总统从特朗普对房地产的投资和品牌经营中，我们可以学到很多： ①特朗普勤劳、乐观，对待认准的事情锲而不舍。②善于整合资源，屡次利用“城改”变废为宝。③特朗普发家的两个地段，都是绝好的位置。④粗中有细，对待合同字斟句酌，善于利用既有资源盘活其他资源。⑤时刻维护自己的品牌知名度，知道如何宣传和运用自己的品牌。 当然，如今已经成为总统的特朗普，再也不用担心，自己的楼盘没人知道了。他只需要注意一下自己的大嘴巴，不能乱说话。本微信公号所发布的内容仅供参考，不代表汇商琅琊榜的意见不构成任何投资建议和销售要约，不涉及任何商业合作。风险提示：目前通过网络平台提供、参与外汇保证金交易均属非法。外汇、贵金属和差价合约（OTC场外交易）是杠杆产品，存在较高的风险，可能会导致亏损您的投资本金，请理性投资。

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